在青岛300万~500万想买个别墅，请问有什么推荐吗？

在青岛，如果咱们是300～500万的预算欲购置别墅产品的话，基本从产品上选择是叠拼别墅为主，区域上主要是西海岸新区灵山湾板块、大小珠山板块、城阳丹山板块、夏庄板块和高新区、白沙湾以及即墨蓝色硅谷、温泉等区域。在少数区域这个预算可以买到联排产品，但是相对配套兑现周期比较长。

针对您的问题，主要从青岛城市宜居的优势、别墅的分布情况、价格段和产品以及区域发展和人居属性来给您做下沟通，欢迎持续关注“胡Sir聊青岛房地产”。

青岛是我国华东地区一座集“山海城湾”于一体的沿海城市，同时也是国际计划单列市、山东省第一大城市。1877年，李希霍芬向德国政府提交的报告中，特别指出了胶州湾优越的地理位置，特别是湾大水深、冬天不冻的港口优势让列强觊觎；建国后，青岛和大连、厦门、宁波、深圳一起成为了我国“计划单列市”。

被称为“东方瑞士”的青岛，其天然的生态环境和宜人的气候让人流连忘返，主要还是海岸线资源。但问题来了：我国长达3.2万公里的海岸线，那么多滨海城市，为何青岛能够吸引那么多高净值人群安家置业、投资或度假呢？

其实，虽然海滨城市千千万，但具备真正的优质海岸线的城市并不多。以成因为主，把中国的海岸概括为：侵蚀为主的海岸、堆积为主的海岸、生物海岸和断层海岸四大类型。

由于时间原因就不展开解释，简明扼要的讲，很多城市的海岸线资源属于淤泥滩涂，城市位于江河入海口，主要分布于渤海西岸、江苏沿海以及一些大河三角洲。堆积为主的淤泥滩涂海岸线并不适合港口的形成，由于这种地质不像礁石坚硬，因此在这种区域很难有别墅洋房等高端住宅。

另外就是地理原因，青岛的海岸线的主体面向南部，从朝向和风向上讲，冬天不会像烟台威海这种北面靠海的城市一样出现冰天雪地的现象。因此，细数这些滨海城市，从宜居和投资上讲，青岛、厦门、大连等城市确实是稀缺中的稀缺。

整个城市的天然环境是宏观要素，让你从各个沿海城市中去选择青岛，但微观的板块对应的居住机会让你提升认知深度和广度。

八大关的别墅情况自然不必多讲，不仅是别墅群，还是景区，这种房子不是居住属性那么简单；市府搬迁到市南东部后，五四广场对应的香港中路板块以商业和超高层商办及少量住宅为主，前海一线也有部分洋房别墅。但随着经济、产业继续往东发展和转移后，如今东海路沿线的居住属性也在退减；前期石老人的天然景区优势和青岛前海一线的经济东移，那么崂山区前海一线自然的别墅、洋房就成了青岛住宅的天花板。

市南八大关和崂山区的别墅，包括蓝谷、温泉、少海的别墅，要么价格极高，要么少数可从中选择，本文不做具体分析，主要聊聊西海岸和城阳区的别墅情况，重点讲讲300～500万预算可以卖的别墅选择。

西海岸新区的别墅汇集区——灵山湾板块

2011年6月30日胶州湾隧道竣工通车，让隧道口另外一端的黄岛打破”青黄不接“的尬局，但由于前期西海岸的经济、配套对应的人口聚焦力相对较差，最早离青岛最近的板块的楼盘大多数也以普通刚性需求的产品为主，即使有些楼盘有别墅、洋房，品质方面也相对拉垮。

青岛东岸城区往东部和北部发展，同时西海岸也往西部发展和推进。2012年底，国务院批复同意撤销黄岛区、县级胶南市，设立新黄岛区;2014年6月，西海岸新区获批为第九个国家级新区……层层政策利好之下，西海岸新区吸引了地产大鳄的拿地，其实2010年起，保利就已经拿下灵山湾一大地块，也就是现在的保利海上罗兰，2011年11月世茂集团在西海岸第二次出手拿地，而后几年间诸多项目问世，像世茂诺沙湾、建邦听海、科达天意华苑等。灵山湾的重要事件，当然不得不提的就是万达影视产业和融创之间的“辗转变迁”。

那西海岸新区灵山湾板块现在的别墅有哪些呢？

还是根据不同的细致板块划分，其实老胡多次提到灵山湾房产微观划分分为四类，也适合不同的购房群体：

1 前海一线的海景楼盘，适合中长线投资和高端度假

2 配套和交通便利的品质楼盘，适合中产自住改善和投资

3. 有地铁没海景、产品力一般的高层产品，适合刚需自住

4.没地铁、没海景的洋房、高层，要么是“灵山山”要么是“泛灵山湾”，适合养老度假或者长线投资

从灵山湾别墅市场来看，前海一线别墅基本上价格从600万到2500万不等，产品主要以联排产品为主，滨海大道以北的前海一线别墅主要是建邦听海的垅锦墅，类独栋产品面积在240～370平，总价在950～2000万不等。

建邦听海的别墅是法式风格的类独栋产品，从宏观层面上可以说除了这类购房群体不关注的学区配套外，交通因素和商业配套等其他方面都具备了，适合青岛和外地投资、居家自住。

那么前海一带别墅再就是滨海大道以南的华润灵山湾壹号和鑫苑灵山湾龙玺。华润的别墅在非填海地块的一个半岛上（原现代船厂），三面环海的别墅产品的单价在4.2-5.5万每平，总价2000万；鑫苑的别墅价格比较“便宜”，单价在3万多，边户222平，800万左右，中间户188平，600万左右，当然这个随意，我就不多说了。

像题主的需求对应的预算如果能够卡到500万左右，优先推荐的是影都三期的宸院叠拼，优点是面宽够大，交通方便，一楼院子打破了原有叠拼产品的固有的缺陷，缺点是景观方面瞰海观山效果不佳、三期高低配设计圈层不均，希望后面开发商把别墅区围起来。毕竟这种自住相对可以的产品，也比较有独特性，因此价格不低。

影都宸院的产品主要分为上叠中叠和下叠，下叠192平（边户院子大）、中叠177平、上叠196平，老胡个人比较喜欢中叠和上叠。

中叠这个平层的缺点就是前期装修时候有点“受夹层气”，三代同堂居住时候难以真正动静分区，但是优点也非常明显：

17.6米的大面宽，大阳台的宽度接近2米，17.6×1.9米的敞开式空间确实惬意，400万上下买这个产品，也算是稀缺的大洋房了。

上叠的话，送两个大露台，一个是7.2×6.5的面积，一个是楼上3.2×4.2的空间，楼下孩儿***看个电视孩子玩耍，家人在楼上睡觉和自己办公都不会吵闹，更舒服些。

至于上叠还是中叠怎么选择，如果预算超过500万老胡的建议还是选择上叠，毕竟买这种产品还是追求一个真正的“动静分区”和独享空间，也具备了基本的学校、地铁、商业的综合配套。

假如咱们预算300-400万想入手一套灵山湾板块的“别墅”，对您的选择那就是朝阳山隧道后面的山景地产，代表性的就是和达海映山、康大江山樾。

和达海映山的产品相对来说离地铁比较远，赠送面积比较多，看起来性价比还可以，但是位置有些尴尬；康大江山樾的位置可以说还不错，西临灵山湾热力最高的黄海学院，东临毛家山村旁的小湖，将来可能规划成文旅景观。康达江山樾称得上带地铁的洋房、别墅社区，台地式建筑拾阶而上犹如古代王公登台回宫，缺点就是前排的别墅离开城路太近，反倒不如后面洋房私密性好。

至于镜台山那里不到300万的叠拼，周边多为村镇，交通方面公交线路少，且基本生活配套缺乏。在镜台山买房子生活，基本上就是“荒野求生”。特别是整体小区建筑风格和周围村子相称，更是有融为一体的乡村风格。

胶南的灵山湾板块还有几个比较低调的项目，像青岛院子和海语树，洋房和别墅小区，老胡比较关心的是开发商对应的产品设计和施工细节以及软性的服务、物业能否和产品匹配。

其他的别墅那就是“未来星城”，未来不只是有星城，还有别的在项目周围，中联建业和绿城代建项目也规划了叠拼别墅产品，价格不会太贵，再就是隆和那个可以喝水的大溪谷了。

当然了，至于大溪谷的别墅或者院落基本上分为两种，一个是常规住宅产权别墅，总价也比较高，只卖给爱喝水的土豪们，另外一个是商业项目点星谷，中式风格还蛮像样。其实大溪谷购房群体既然买这种产品，基本上就是为了情怀买单的“壕侠”，当然我指的是中式别墅那部分客群。

关于中式别墅，可能展开又是一片文章，简单说说青岛中式别墅合院分布基本上4个:“东有天泰桃花源，西有隆和大溪谷；南有藏马小阿朵，北有里岔桃李春风”，各有特色和风土人情。

西海岸大溪谷别墅中式合院

考虑“徽式建筑”风格别墅产品的朋友，可以和藏马山的阿朵小镇综合比较下：阿朵有独立的文旅价值和自身附带的独有配套，缺点是离城区远；

大溪谷的点心谷，相对来说驱车往成熟区通勤可以接受。这俩项目，对比胶州的桃李春风还是在位置上更胜一筹，毕竟里岔除了吃猪肉外剩下的也就是钓鱼耕田了，至于天泰在即墨温泉板块的桃花源产品也可以当旅游去实地看看，但是要注意的是天泰隔壁那个房子就别买了。

石油大学到积米崖一带可以说是核心区域的稀缺地段，但这个区域的几个项目存在着“错配”的特点，但品质还说得过去。康大郁金湾对面的玺樾府定位高端，有洋房和别墅产品分布，特点是园区、户型和品位较高。玺樾府的洋房定价在2.4~2.7之间带精装，销售情况不是特别理想，原因很简单，青岛这家仅次于新希望的农业大佬没有抢到2021年的开春先机，开发区的绿地泉的玻璃幕墙的高层产品消化了不少300万以上的中产地缘性客群，号称“青岛的汤臣一品”的逸景湾也是在这鏖战多年等着清盘，海信的积米湾产品的泊云地块已经交付，天悦产品价格高于泊云，但是价格还是比玺樾府便宜。

当然了，刚说积米崖版块的高端项目有“错配”的特点，咱们一起看看：海信积米湾地块靠地铁较远，周边市容市貌确实不敢恭维，前面视野内的特殊用地动迁与否绝对是悬念，本是康大的地块的天悦产品的联排产品的品质和质量确实和崂山麦岛板块相互对应；

康大玺樾府，最让人动心的是三点：园区设计和园林景观下了功夫，特别是园区内的下沉式庭院，产品户型硬，247平、297平的合院别墅设计力求完美，但缺点的话也是离地铁远些、门口一条路和园区的“大宅门”不大匹配，再就是在山体布局能否和院落和谐搭配也挺考验开发商的凿山能力的。

至于黄岛北部的别墅产品，不是成群的存在，零星分布于辛安、中德和开发区，买别墅讲究生态环境，但辛安的龙湖的别墅恰恰避开了生态又缺乏配套。由于时间原因，中德版块和开发区板块，由于篇幅原因，包括大珠山板块的别墅不多展开了。

如果说西海岸新区是再造一个“新青岛”，那北岸的城阳区就是再造一个“新济南”，当然不是“四面灰尘三面土，一街不畅半城堵；夏日炎炎大火炉，筷子地铁远征途”的济南，哈哈，调侃过头了。归根到底就是城阳区人口导入速度最快，人气聚焦，配套便利，西海岸新区的面积较大，区域之间不平衡，但是成也在于大。

西海岸新区是青岛市东岸的市南市北崂山李沧城阳面积的两倍还要大，因此人口聚焦度略差，主要分布在开发区和唐岛湾到城市阳台沿线，其余区域地广人稀，所以必须靠长地铁通勤，当然13号线地体到了隐珠站就是地上轻轨了，而被青岛十四五规划列为主城区的城阳正好与西海岸相反。

城阳一共8个街道，咱们一般讲的城阳基本上就是城阳街道、夏庄街道、流亭街道，惜福镇偏向于度假养老乡村版块和崂山王哥庄连在一起，西部的上马河套红岛棘洪滩也被成为“西四街道”，比较出名的就是轨道交通的“动车小镇”和原高新区以及原宇宙中心的红岛街道。

从2021年上半年青岛各区域的别墅产品供销量价分析可以看到：城阳区和高新区加起来的别墅存销量要比西海岸还多，而从内部板块上看主要分布在临山靠水的区域，夏庄王沙路和丹山、流亭的白沙湾、城阳街道和高新区。

城阳的通勤距离相对西海岸要相对便利，毕竟已经开通的地铁1号线和8号线以及规划马上开建的9号、15号线相对成网，再加上四条干道（环湾、重庆路、黑龙江路和青银高速）去往其他四个区相对便利，因此从前几年很多传统市区老青岛人就选择在城阳买别墅安家。

聊到城阳的别墅，不得不说的就是龙湖这家开发商，从白沙湾的滟澜海岸到夏庄丹山的锦璘原著、蓝湖郡再到城区白云山板块的悠山郡和舜山府等，每一个项目在其周边的话也算得上经典之作。龙湖和绿城的园林建筑称得上地产行业的典范，龙湖讲究“五维景观标准，四季有景”：

绿城的园林造景更是“宁愿多种一颗树，多种大树”，产品景观讲究对称逻辑，万科的项目讲究社区感。当然了，不少房企在这个方面行动上也是多有借鉴学习和不断改进，包括物业的标准和定制化科学的服务和圈层更是需要通过产品设计来下功夫。

白沙湾板块的别墅，目前在售的有青特悦海府168平~170平的叠拼，而天一仁和珑樾海的叠拼面积较小，主要在130~150平之间，总价在290万~400万之间，因为这个价格，对于别墅的面宽方面，咱们也没法说别的。

另外一个版块就是夏庄太和山后的洋房别墅项目，山景和园林是亮点，包括天风南路的和达生态城的高低配产品以及王沙路库存不多的青特花屿城项目；同时不得不提的就是另外一个洋房项目，因为是4层的洋房，家家户户带院或者地下的中瑞伴山府项目，户型和产品设计确实让人动心，毕竟以后4层的洋房是很难再找。

城阳街道的别墅产品目前不多，因为土地限制和限高取消原因，大部分的改善型产品多以10~11层“洋房”为主，在售的8层洋房也就是白云山公园旁的海尔白云山二期地块（青特滨湖国际），这个项目的优点是住宅项目南面的商业街非常高端，根据成都的太古里风格打造的。当然了，春阳路上的商业街也不只是这个小区独有，大家都可以享受。

城阳街道的别墅产品，中心城区早先的项目就是万科玫瑰里和青特城等，天泰碧玺园从155平到390平的产品确实是可以说是奢品，一共105户；再者后面就是白云山板块的项目，最早的龙湖悠山郡，后面的舜山府和昆仑府、青特小镇，小镇6期的别墅临主干道确实有些煞风景，当然还有个神秘的项目天安数码城的锦园。

7000多拿地的国誉府项目的叠拼项目目前在售，如果后面再开发的城区别墅那就是白云山板块的高低配项目——青特滨湖云镜，和临近凤山的200平起步的高端改善——绿地凤玺台，值得一看，也代表了城阳区目前改善的新高地，从檀府到滨湖再到绿地凤玺台，白云山的改善总价天花板将一步步被突破。这其实还没完全到顶，据老胡预判，如果虹子河水库北岸的地块规划住宅项目，这里才是这个版块的天花板，得天独厚的“前有照”湖景地块，但是能否开发，开发什么产品当然也是存在悬念。

高新区的别墅也有一段历史，最早因为限价问题和住宅差价不大，开始买这些房子的业主也算是赚了不少。由于高新区以前多是盐碱地、滩涂为主，因此别墅的附加值和绿化还是要打个折扣的，但是东片区库存基本所剩不多，珊瑚湾还有些新加推，金茂墅是否有内部留房存在争议，新城也没几套，后面住宅性质产品确实不多。高新区中西板块的别墅，主要是紫荆阁和绿地观澜半岛（原翠湖海月湾）。至于在城阳区还是高新区买别墅，还是根据就个人的活动圈和对周边的配套、人气需求，如果在高新区买别墅基本上一家人就要定居在此了，要能接受人气和生活配套状况。

本篇主要针对青岛热度比较高的别墅项目和对应版块进行了粗略分析，对于购房人来说，具体项目和微观情况还需要咱们一起实地体验和把关，结合城市发展及人居情况、通勤配套选择。

每个人都想要一套别墅，归心小院的院落情怀总比超高层更具备家的温馨，这也是别墅产品在新一线城市的稀缺和价值所在。

本文到没有提到的是崂山区豪宅别墅版块、东李中海和绿城包括鳌山卫、大珠山以及少海等板块，以及商业产权的别墅，包括风水方面后面有机会再细致展开。

写到最后不得不提的是别墅的弊端：1 诸多别墅地理位置偏僻，周围配套薄弱，以上提到的算是配套还差不多的版块，其他很多项目可能对于客户不是很便利

2 入住率这个问题不得不提的，能否有效支撑别墅小区的入住率，包括高低配小区业主混杂的情况

3 装修费用高昂，大几百万的装修非常常见，相比于平层来说，肯定是要花不少费用。

如果500万的平层，也可以多对比一些项目，也会有不少墅质平层高端项目，比如青岛白沙湾的星河湾，基本上就是住宅品质的天花板，很多细节比鲁信项目还要高级，城阳白云山板块的大面积洋房、灵山湾板块的影都的洋房、海信的平层，都可以作为选择。

当然预算再高些，可以考虑崂山的壹号院项目，还有青岛西海岸唐岛湾板块的中联和府项目，后者也属于青岛极为稀缺的平层产品了，看海看山看公园，只剩下大面积产品了。

因为土地稀缺，人地关系和产品设计更为关键，地产行业内卷，开发商就要做足产品力，改善产品是地产下半场的救命恩人！

群魔乱舞，需要去伪纯真，咱们能做的就是抓住时机，找对人买对房。

在青岛买房，先关注胡Sir，只聊真实硬货，选一套保值增值的房子。